대한민국에서 자기 집을 갖고 있는 사람이 2022년 기준으로 50%를 넘었다. 하지만 그중에 서울에 자가 보유를 하고 있는 이들은 얼마나 될까? 지금은 서울에 집을 살 수 없어도 미래에 서울 부동산을 가져야 하는 이유를 이 책을 통해서 공부하면 된다.
서울은 언제부터 부상했을까?
한반도는 5000년의 역사를 자랑하고 있다. 하지만 이 5000년 중에 서울은 언제부터 수도가 되었을까? 조선이 건국되던 시기인 태조 이성계가 서울을 수도로 변경했다. 이유는 간단하다. 조선 건국 전에 나라가 고려이다. 고려의 수도는 현재 북한에 있는 개성이었다. 기득권 세력의 힘을 약화시키려면 수도부터 바꿔야 한다고 생각한 것 같다. 그래서 조선이 1392년에 건국되었는데, 이때부터 서울을 수도로 변경한 것이다. 이렇게 한반도 역사 5000년 중에 4000년이 지난 이후 서울이 대한민국의 중심이 된 것이다. 이성계가 수도를 변경하는 데 있어 기존 세력들이 얼마나 반대했을지 생각해 보라. 나라의 수도를 변경하는 것은 쉬운 게 아니라 생각한다. 한 나라의 중심지를 이동하는 데는 그만큼 수많은 사람의 의사결정이 있어야 한다. 그래서 서울에서 다른 지역으로 수도를 바꾸는 것도 쉽지 않다. 왜냐하면 수도에 들어간 큰 비용을 쉽게 재투자하기 쉽지 않다. 단적인 예로 노무현 대통령 때에 수도를 세종으로 변경하려 했다. 하지만 결론적으로 세종으로 행정기관도 옮겼고 수도는 변경되지 않았다. 혹자는 세종으로 변경된다고 기대하지만 적어도 나는 세종으로의 완전한 이동은 어렵다고 생각한다. 서울을 중심으로 돈과 일자리가 많이 몰려 있다. 그에 따른 인구도 근처에 거주하고 있다. 대한민국 국민의 수만 5000만 명인데 절반이 서울과 수도권에 살고 있다. 이 일자리가 한순간에 세종으로 갈 수 있을까? 쉽지 않다는 게 내 생각이다.
일자리가 곧 입지다
서울의 일자리는 대한민국의 중심이고 성장을 이끌어 가는 곳이라고 생각한다. 다시 말하면, 서울의 수요가 끊이지 않는 것이 바로 일자리 때문이다. 인간이 살아가는 데 있어 의식주 중에 먹는 것과 연관되어 있는 것이 바로 일자리와 연관돼 있다. 일자리가 많은 곳에 사람들의 수요가 가장 높고, 주택 공급은 한정되어 있으니 가격이 오르는 것은 당연한 것이다. 그렇다면 현재 일자리는 어떻게 분포되어 있을까? 강남, 여의도, 종로 근처가 바로 서울에서 큰 일자리가 많은 곳이다. 실제로 사업체수도 1200만 개가 넘고 종사자수만 600만 명 가까이 된다. 물론, 최근에 경기도에 일자리가 서울과 비등하게 되어 있지만 서울의 일자리는 꾸준히 사라지지 않고 유지되고 있는 수준이다. 다시 보면 서울의 면적이 경기도보다 작기 때문에 서울의 일자리가 더 대단하다는 것이다. 서울 지역 내에서도 강남구, 서초구, 영등포구, 중구, 종로구, 금천구 등이 거주 인구보다 종사자 인구가 더 많다. 수요가 많기 때문에 평일에 직장인들의 출퇴근이 가장 많은 곳이기도 하다. 앞에 말한 세종의 사업체수는 3만 개도 채 되지 않고 종사자도 13만 명뿐이다. 서울과 비교하면 터무니없이 낮다. 서울은 일자리의 프리미엄으로 일자리 수에 따라 부동산의 가격도 따라간다. 대한민국 사람이라면 알고 있는 서울시 강남구가 제일 비싼 주택이 있다. 이런 부분이 일자리와 부동산 가격이 비례한다는 것을 증명된다. 이렇게 일자리가 좋으면 사람들이 모이게 되고 학군이 형성된다. 그리고 상권, 환경이 좋아지게 된다. 이런 부분이 합쳐져 현재 부동산 시세가 형성되는 것이다. 향후 부동산을 볼 때, 일자리가 가장 중요한 지표로 비교하면 부동산 시세가 보일 것이다.
하락장으로 접어든 부동산 시장
부동산 시장은 심리가 많은 영향을 끼친다. 가격이 오를 것 같으면 대출을 통해 집을 사고, 반대로 가격이 떨어질 것 같으면 전세나 월세의 수요가 많아진다. 대한민국의 정권이 바뀌기 전에 대출의 제한을 만들었다. 설상가상으로 금리까지 연속으로 상승했다. FOMC 회의에서도 금리 인상 결정을 단행하면서 부동산 시장을 더 차갑게 만들었다. 이로 인해 대출의 원리금 이자가 높아지면서 집을 사려는 분위기가 아닌 사지 않는 분위기로 바뀌었다. 부동산 시장을 약화시키는 정책에서 원활한 거래가 이루어지게 만들어지고 있다. 하지만 한번 바뀐 기류가 쉽게 바뀔지는 기다려보아야 한다. 모두가 아니라고 할 때, 서울을 살 수 있는 용기가 자산 형성에 큰 도움이 될 것이라 생각해 본다.
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